フィリピンのコンドミニアムへの投資はアリ?ナシ?

フィリピンのコンドミニアムへの投資はアリ?ナシ?

まず言えること、それは物件の購入は「まずは慎重に!」です。

ひとつの物件に焦点を当てて、稼働率、運用率を換算していきましょう。ちなみにフィリピンの不動産投資はコンドミニアムの購入だけではありません。権利取得や開発事業への資金投資などもあり、内容によって投資効率は変わります。今回は、お題がコンドミニアムという事なので、コンドミニアムについて述べていきます。

今回は僕自身が普段、フィリピンの不動産市場調査を行なっている中の一部紹介を交えながら分析してみたいと思います。現在コンドミニアムの購入を検討されていらっしゃる方や、フィリピンの不動産会社に勤めていらっしゃる方に参考になれればと思います。

市場調査の方法は独自で行なっており、インターネットなどに掲載されている内容ではありません。

物件の紹介をしていきます!

早速物件の紹介です。

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調査報告は、2016年7月中旬の情報です。

エリア:BGC(マニラ首都圏 ボニファシオグローバルシティ)
建設主:アヤラ
物件名:Aston(Two Serendra)
完成年:2014年
総戸数:400部屋

こちらの物件はアヤラグループの物件です。「アヤラ」ですが不動産に知識がなくてもフィリピンに住んでいらっしゃる方であれば、名前を聞いた事はあるかと思います。

マニラ(マカティ)にはアヤラ駅がありますし、セブ島にもショッピングセンターがあります。巨大な財閥で不動産だけでなく公共事業、銀行やカーディーラーなども所有するグループです。

物件のロケーションは、マニラ首都圏のタギッグ市ボニファシオグローバルシティに位置しています。

入居率を見てみる

ここからの情報は入居率などの情報になります。ASTON物件管理の内部担当者と一緒に割合を抽出し作成しました。※販売員ではなくASTONの物件マネジメント会社です。

オーナーResident入居:75units(18.75%)
※ 空室(オーナーあり):98units(24.5%)
内装の工事中(オーナーあり):6units(1.5%)
賃貸入居:136units(34%)
賃貸入居者探し中(賃貸空室):81units(20.25%)
販売の売れ残り:4units(1%)

2015年〜2016年の1年間の名義変更報告は、約30部屋という事で全体の約7.5が転売もしくは名義変更されています。転売された価格は不明なため収益率は不明です。賃貸として稼働している部屋は400部屋中136部屋で全体の34%です。ちなみに、転売希望は約120 部屋(全体の30%)との事です。

「賃貸入居者探し中」とありますが、こちらは管理会社が把握している戸数になりますので、自身で探している、もしくは物件管理会社にお知らせせずに入居者を探している場合は、「※ 空室(オーナーあり)」に含まれます。

「※ 空室(オーナーあり)」には、ウィークエンドユーザー(週末のみや、長期休暇のみの滞在)のオーナーも含まれているので、一概にただの空室ではない場合があります。

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では、これを踏まえて分析していきます。

物件の管理会社の内部情報から割り出せる賃貸の運用率

全室(400部屋)から
オーナーが入居している物件を省きます。(75部屋)
売れ残りの物件を省きます。(4部屋)
オーナーがたまに使用する為に空室にしている可能性がある※ 空室(オーナーあり)を省きます。(98部屋)
内装の工事中を省きます。(6部屋)

残りが、物件管理会社が賃貸で運用できる物件です。
その数(400–75–4–98–6=223)223部屋

223部屋中入居中が136部屋という事で、運用、稼働率は?

約60%!

人気物件でこの数字です。10部屋中4部屋は稼働、運用が出来ていないという計算になります。ショッピングモールが目の前でショッピングストリートに関しては、物件内の移動のみという好立地で、しかもアヤラグループの物件です。

良し悪しは置いておきます。

もしかしたら、これが本当の賃貸の運用率かも?

全室(400部屋)から
オーナーが入居している物件を省きます。(75部屋)
売れ残りの物件を省きます。(4部屋)
オーナーが物件管理会社に言ってないだけの可能性がある※ 空室(オーナーあり)は省きません。
内装の工事中(運用する為に工事している可能性がある)の部屋も省きません。
その数(400–75–4=321)321部屋

321部屋中、入居中が136部屋という事で運用、稼働率は一体?

約42%!

はい、稼働が4割という事で10部屋中6部屋は稼働、運用ができていません。

まとめ

運用を任すことが出来るパートナー(会社)選びは必須となり運用の結果に大きく影響することになります。また自身で運用を行う場合(個人や企業様)も、この内容を戦略立てに参考にして頂ければと思います。

今回は、あくまでもたったひとつの物件調査、しかも稼働率だけに焦点を当てています。物件運用を主としてマネジメントをしている会社もフィリピンには存在しており、企業努力(駐在員への賃貸運用など)で、稼働率を高く保っている会社もあるかと思います。

また部屋の大きさや、向き、階層などの物件条件も今回は考慮していませんので、今回の内容だけで一概に、良し悪しを判断する事は難しいです。

僕の知り合いは、不動産購入をうまく稼働させている方も多くいます。
物件購入は、購入する物件の条件(立地など含め)、また運用方法、手伝ってくれる会社や購入元なども含めて総合的に判断していく事が必要です。

ぜひ今回の調査結果は、コンドミニアムの投資はアリ?ナシ?の判断材料に活用して頂ければと思います。

Aston投資先(ビジネスや不動産関係)の紹介や、調査を行なって欲しいビジネス等ありましたらぜひお声をかけて頂ければと思います。

 

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